- A Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio da empresa em realização de capital (art. 156, § 2º, I).
- Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o Tema 1.348 e, por 9 votos a 2, entendeu que a imunidade vale também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária.
- A imunidade se limita ao valor do capital integralizado (Tema 796).
- Fraude e simulação continuam podendo ser apuradas pelos municípios.
Este artigo foi publicado enquanto o STF ainda discutia o tema. O julgamento foi concluído em 19 de outubro de 2026, e o texto abaixo já reflete esse resultado.
O que diz a Constituição
O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A exceção constitucional vale, em princípio, quando a empresa não tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento de bens imóveis.
Tema 1.348: a decisão do STF
O Tema 1.348 (RE 1.495.108) discutia se a imunidade pode ser afastada quando a empresa exerce atividade preponderantemente imobiliária, isto é, se as limitações do Código Tributário Nacional podem restringir uma imunidade prevista diretamente na Constituição.
Segundo as notícias do julgamento, concluído em plenário virtual em 19 de outubro de 2026, o STF decidiu por 9 votos a 2 (vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino) que a imunidade vale também para empresas com atividade predominantemente imobiliária. A restrição ligada à atividade preponderante se aplica apenas a fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas.
O limite do Tema 796
O Tema 796 continua valendo: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se um imóvel vale R$ 2 milhões e o capital integralizado é de R$ 1 milhão, a imunidade não cobre necessariamente a parte excedente. São discussões diferentes: o Tema 796 trata do limite em relação ao valor, e o Tema 1.348 trata da atividade imobiliária.
Fraude e simulação
A imunidade não impede os municípios de apurar fraudes ou simulações usadas para obter o benefício de forma indevida. Cabe ao município demonstrar isso, com provas e análise de cada caso.
E quem já pagou o ITBI?
Essa é uma pergunta de grande interesse patrimonial. A possibilidade de pedir de volta o imposto pago depende de fatores como a data do pagamento, a situação concreta da operação, o prazo de restituição, a existência ou não de processo judicial e os efeitos temporais definidos pelo STF, inclusive eventual modulação. As notícias consultadas em 21 de outubro de 2026 não tratam da modulação nem de quem já recolheu o imposto, e esses pontos devem ser conferidos no acórdão quando for publicado. Não é correto afirmar, por ora, que todos os que pagaram terão direito à restituição.
Três grupos, três situações
- quem pretende integralizar imóvel;
- quem já integralizou e discutiu o tema em juízo;
- quem já pagou o ITBI e não tem processo.
A situação jurídica de cada grupo pode ser diferente, e é essa análise que define o impacto patrimonial.
Perguntas frequentes
Integralizar imóvel no capital da empresa paga ITBI?
Em princípio, a Constituição prevê imunidade. É preciso analisar a operação, o valor do imóvel em relação ao capital integralizado e a atividade da empresa.
Empresa imobiliária perde a imunidade?
Pelo julgamento do Tema 1.348, concluído em 19/10/2026, a imunidade vale também para empresas com atividade predominantemente imobiliária, ressalvadas fusão, incorporação, cisão e extinção.
E se o imóvel valer mais do que o capital integralizado?
O Tema 796 limita a imunidade ao valor do capital integralizado. A parte que excede pode ser tributada.
Quem já pagou ITBI pode pedir de volta?
Pode haver essa possibilidade, mas não é automática. Depende da data, do prazo, da existência de processo e dos efeitos definidos pelo STF. Cada caso deve ser analisado.
Fontes e referências
Este artigo tem caráter informativo e geral e não substitui a consulta a um advogado sobre o seu caso concreto. O conteúdo reflete a legislação e as decisões conhecidas na data da conferência e pode mudar. A advocacia é atividade de meio e não há promessa de resultado. Lacerda Palma Sociedade Individual de Advocacia · Dr. José Virgílio Lacerda Palma, OAB/SP 251.611.